買(mǎi)二手房如何落戶

在司法實(shí)踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有逐年上升的趨勢(shì)。留學(xué)生落戶由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書(shū)。戶口是住戶和人口的總稱(chēng)，計(jì)家為戶，計(jì)人為口。上海落戶若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書(shū)；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁(yè)。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)談判后，賣(mài)方將房屋過(guò)戶到了買(mǎi)方的名下，買(mǎi)方也向賣(mài)方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，買(mǎi)方在辦理落戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣(mài)方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買(mǎi)方的戶口無(wú)法遷人。更有甚者，有些賣(mài)方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對(duì)爭(zhēng)議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來(lái)，購(gòu)房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。誰(shuí)愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢如果碰到賣(mài)方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會(huì)更糟。買(mǎi)方花費(fèi)巨資買(mǎi)來(lái)的房子只能“看”，卻不能住，無(wú)疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，花費(fèi)在訴訟上的財(cái)力和精力又將無(wú)法避免。
房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。由于戶籍的遷人和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受理范圍，因此法院對(duì)于此類(lèi)案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，賣(mài)給買(mǎi)方的房屋是賣(mài)方的一套房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣(mài)方遷人戶口，則無(wú)論買(mǎi)方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無(wú)法將賣(mài)方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地買(mǎi)方的戶口也就無(wú)法遷人。
買(mǎi)二手房如何避免戶口問(wèn)題
為了避免因戶口問(wèn)題而引發(fā)的房產(chǎn)糾紛，我們認(rèn)為，買(mǎi)方一定要做好以下幾個(gè)方面的工作：
，要求賣(mài)方出示戶口，并復(fù)印留存。通過(guò)審查賣(mài)方的，買(mǎi)方即可大致了解賣(mài)方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點(diǎn)缺陷，一方面，只能反映賣(mài)方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能;另一方面，上的信息可能與實(shí)際的戶籍狀況存在差異。
第二，在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。上海留學(xué)落戶除了指戶數(shù)和人口之外，內(nèi)地常以它代替“戶籍”，即民政公安部門(mén)以戶為單位，登記本地居民的冊(cè)子。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買(mǎi)方可以委托或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所本人調(diào)取戶籍材料的活，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調(diào)閱。如果賣(mài)方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問(wèn)題。
第三，就戶口問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述，戶籍問(wèn)題的事后補(bǔ)救是非常困難的，買(mǎi)方必須在糾紛的預(yù)防上下足工夫。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間。買(mǎi)方只有在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購(gòu)房款。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記：花錢(qián)買(mǎi)的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房屋，還應(yīng)當(dāng)是一處戶籍無(wú)爭(zhēng)議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣(mài)方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買(mǎi)方必須與賣(mài)方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責(zé)任，買(mǎi)方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。
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